دگردیسی مشغولیت‌ها

دیشب با این سوال مواجه شدم که چرا حباب از بازار مسکن شروع شده است؟ به دلیل همزمانی این سوال با یک کار دیگر پاسخی کوتاه به آن می دهم:

هنگامی که بانک­ها به منابع بانکی فدرال رزرو با نرخ بهره پایین دسترسی پیدا می­کنند، می­توانند به مشتریانشان با نرخ­های پایین­تر وام بدهند. بر اثر تغییراتی که در نرخ موجودی­های موثر فدرال رزرو (Effective federal funds rate) اتفاق افتاد: افزایش این نرخ در طول دهه ۷۰ و به اوج رسیدن آن در زمان کشمکش پل ولکر در مورد تورم در نرخ ۱۸ درصد، و در نتیجه به طور کلی کاهش آن در دهه­های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ و سپس رسیدن به مقادیر پایین تاریخی در اوایل دهه  ۲۰۰۰؛ در طول دوره حباب در بازار مسکن نرخ های بهره رهن­های قراردادی ۳۰ ساله بعد از سال ۲۰۰۰ در پایین­ترین سطح خودشان بعد از سال ۱۹۷۰ قرار داشتند. هنگامی که نرخ­های بهره کاهش می یابند، قیمت­های دارایی و قیمت­های املاک در حال افزایش هستند و برعکس.

میزان وام­های املاک در بانک­های تجاری امریکا ابتدا در نوامبر ۱۹۹۴ فراتر از یک تریلیون دلار بوده است. پس از آن این رقم در نوامبر ۲۰۰۲ به بیش از ۲ تریلیون دلار و در می ۲۰۰۶ به میزان ۳ تریلیون دلار رسید. علاوه­بر فدرال رزرو، عوامل دیگری هم مستقیما به هدایت این پول­های اعتباری به­سمت املاک کمک کردند. ابتدا، در سال ۱۹۹۷ صاحبخانه­ها با ۲۵۰ هزار دلار معافیت مالیاتی برای سود سرمایه­ای که از فروش خانه­شان به­دست می­آورند، روبرو شدند (۵۰۰ هزار دلار برای زوج­ها) که به منافع مالیاتی صاحبخانه اضافه می­شد. می­توان گفت که این تفکیک مالیاتی جرقه حباب در بازار مسکن را روشن کرد. دوم، شرکت­های با سرمایه دولتی مانند Fannie Mae و Freddie Mac‌ که می­توانند به سرمایه با نرخ سوبسیدی دسترسی پیدا کنند به دلیل وجود این فرض ضمنی و همینطور خاطر جمعی از اینکه دولت فدرال ضمانت آنها را می­کند، شروع کردند به وجه­الزمان قرار دادن مسکن رهنی در قبال اعطای وام در مقادیر زیاد. این نمایندگی­هایی که حامی آنها دولت است کمک می­کنند به تحریک جریان اعتباری برای وام گیرندگان ریسک دارتر که به روش دیگری به این اعتبارات دسترسی ندارند و در نتیجه به کاهش استانداردهای اعتباری در موسسات وام­دهنده کمک می­کنند. مشکل این موسسات بزرگتر از آنی است که حتی آلن گرینسپن به شکل عمومی آنها را مورد طعنه قرار داد. در حقیقت مشکل اصلی مربوط به آلن است، نه فانی و فردی.

نرخ های پایین مصنوعی که توسط فدرال رزرو ایجاد شده است برروی بی انگیزگی افراد برای پس انداز تاثیر می­گذارد و آنها را تشویق میکند برای مصرف و سفته بازی بیشتر قرض کنند. تاثیر تزریق پول توسط فدرال رزرو کاهش نرخ پس اندازهای فردی در طول دهه ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ است و در اوایل دهه ۲۰۰۰ نرخ پس­اندازهای شخصی به صفر نزدیک شد- و حتی پایین تر از آن- و این یعنی اینکه متوسط افراد بیشتر از آنچه که درآمد دارند، هزینه می­کنند. مشکل نرخ پس­انداز پایین فردی، دارایی­های متورم و قیمت های املاک مصنوعی است که مسلما باعث می­شود افراد احساس ثروتمندتر بودن کنند و باعث می­شود که دارایی­های ملکی­شان را به پول نقد تبدیل کنند وقتی که رهن­های مسکن­شان را دوباره سرمایه گذاری می­کنند. در دوران حباب در بازار مسکن بیشتر ‌آمریکایی­ها از خانه­های­شان مانند یک عابر بانک بزرگ برای برداشت پول نقد از دارایی ملکی­شان استفاده می­کنند. سایرین هم از دفترچه بانکی جادویی از رهن­های دوم برای هزینه کردن دارایی­های­شان در خانه­های­شان استفاده می­کنند.

(منابع این نوشته در کامپیوتر این جانب موجود است. راستش روز چهار شنبه این هفته قرار است در همایش سیاست های حمایتی و مسکن گروه های کم درآمد” مقاله ای با عنوان “نوسانات ادوار تجاری اقتصاد کلان و تاثیر آن بر بازار مسکن” ارائه دهم و برای همین مشغول نهایی کردن آن مقاله هستم. واقعیت این است که بخش اصلی این مقاله را یاشار حیدری و فردین یزدانی انجام داده اند و من تنها می روم تا آن را ارئه کنم. نتایج بدست آمده در مقاله بسیار جالب هستند.). این هم یک نوشابه برای خودم بود.