دیشب با این سوال مواجه شدم که چرا حباب از بازار مسکن شروع شده است؟ به دلیل همزمانی این سوال با یک کار دیگر پاسخی کوتاه به آن می دهم:
هنگامی که بانکها به منابع بانکی فدرال رزرو با نرخ بهره پایین دسترسی پیدا میکنند، میتوانند به مشتریانشان با نرخهای پایینتر وام بدهند. بر اثر تغییراتی که در نرخ موجودیهای موثر فدرال رزرو (Effective federal funds rate) اتفاق افتاد: افزایش این نرخ در طول دهه ۷۰ و به اوج رسیدن آن در زمان کشمکش پل ولکر در مورد تورم در نرخ ۱۸ درصد، و در نتیجه به طور کلی کاهش آن در دهههای ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ و سپس رسیدن به مقادیر پایین تاریخی در اوایل دهه ۲۰۰۰؛ در طول دوره حباب در بازار مسکن نرخ های بهره رهنهای قراردادی ۳۰ ساله بعد از سال ۲۰۰۰ در پایینترین سطح خودشان بعد از سال ۱۹۷۰ قرار داشتند. هنگامی که نرخهای بهره کاهش می یابند، قیمتهای دارایی و قیمتهای املاک در حال افزایش هستند و برعکس.
میزان وامهای املاک در بانکهای تجاری امریکا ابتدا در نوامبر ۱۹۹۴ فراتر از یک تریلیون دلار بوده است. پس از آن این رقم در نوامبر ۲۰۰۲ به بیش از ۲ تریلیون دلار و در می ۲۰۰۶ به میزان ۳ تریلیون دلار رسید. علاوهبر فدرال رزرو، عوامل دیگری هم مستقیما به هدایت این پولهای اعتباری بهسمت املاک کمک کردند. ابتدا، در سال ۱۹۹۷ صاحبخانهها با ۲۵۰ هزار دلار معافیت مالیاتی برای سود سرمایهای که از فروش خانهشان بهدست میآورند، روبرو شدند (۵۰۰ هزار دلار برای زوجها) که به منافع مالیاتی صاحبخانه اضافه میشد. میتوان گفت که این تفکیک مالیاتی جرقه حباب در بازار مسکن را روشن کرد. دوم، شرکتهای با سرمایه دولتی مانند Fannie Mae و Freddie Mac که میتوانند به سرمایه با نرخ سوبسیدی دسترسی پیدا کنند به دلیل وجود این فرض ضمنی و همینطور خاطر جمعی از اینکه دولت فدرال ضمانت آنها را میکند، شروع کردند به وجهالزمان قرار دادن مسکن رهنی در قبال اعطای وام در مقادیر زیاد. این نمایندگیهایی که حامی آنها دولت است کمک میکنند به تحریک جریان اعتباری برای وام گیرندگان ریسک دارتر که به روش دیگری به این اعتبارات دسترسی ندارند و در نتیجه به کاهش استانداردهای اعتباری در موسسات وامدهنده کمک میکنند. مشکل این موسسات بزرگتر از آنی است که حتی آلن گرینسپن به شکل عمومی آنها را مورد طعنه قرار داد. در حقیقت مشکل اصلی مربوط به آلن است، نه فانی و فردی.
نرخ های پایین مصنوعی که توسط فدرال رزرو ایجاد شده است برروی بی انگیزگی افراد برای پس انداز تاثیر میگذارد و آنها را تشویق میکند برای مصرف و سفته بازی بیشتر قرض کنند. تاثیر تزریق پول توسط فدرال رزرو کاهش نرخ پس اندازهای فردی در طول دهه ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ است و در اوایل دهه ۲۰۰۰ نرخ پساندازهای شخصی به صفر نزدیک شد- و حتی پایین تر از آن- و این یعنی اینکه متوسط افراد بیشتر از آنچه که درآمد دارند، هزینه میکنند. مشکل نرخ پسانداز پایین فردی، داراییهای متورم و قیمت های املاک مصنوعی است که مسلما باعث میشود افراد احساس ثروتمندتر بودن کنند و باعث میشود که داراییهای ملکیشان را به پول نقد تبدیل کنند وقتی که رهنهای مسکنشان را دوباره سرمایه گذاری میکنند. در دوران حباب در بازار مسکن بیشتر آمریکاییها از خانههایشان مانند یک عابر بانک بزرگ برای برداشت پول نقد از دارایی ملکیشان استفاده میکنند. سایرین هم از دفترچه بانکی جادویی از رهنهای دوم برای هزینه کردن داراییهایشان در خانههایشان استفاده میکنند.
(منابع این نوشته در کامپیوتر این جانب موجود است. راستش روز چهار شنبه این هفته قرار است در همایش سیاست های حمایتی و مسکن گروه های کم درآمد” مقاله ای با عنوان “نوسانات ادوار تجاری اقتصاد کلان و تاثیر آن بر بازار مسکن” ارائه دهم و برای همین مشغول نهایی کردن آن مقاله هستم. واقعیت این است که بخش اصلی این مقاله را یاشار حیدری و فردین یزدانی انجام داده اند و من تنها می روم تا آن را ارئه کنم. نتایج بدست آمده در مقاله بسیار جالب هستند.). این هم یک نوشابه برای خودم بود.