هم پول پیش، هم اجاره. چند روز پیش پسر داییام از سنگاپور آمده بود و از من پرسید چقدر اجاره میدهی. گفتم ۱۷۰۰۰ هزار دلار پول پیش پرداختهام و ماهیانه هم مبلغ ۴۳۰ دلار اجاره میپردازم. گفت در سنگاپور چیزی به نام پول پیش وجود ندارد و نظام قضایی کار پول پیش و تضمین قرارداد میان صاحبخانه و مستأجر را انجام میدهد. ۱۷ هزار دلار پول زیادی است و میتواند حاصل چند سال زندگانی افراد جوان باشد که باید برای سلامتی صاحبخانه و ناکارایی سیستم نظارت بر روابط مستأجر و صاحبخانه توسط مستأجر پرداخت شود. ۳۰ درصد افزایش این قیمت یعنی ۲۰ درصد بیشتر از افزایش دستمزد من.
افزایش اجارهبها چند روزی هست که به خبر داغ اقتصاد تبدیل شده و مستأجران فقط در مورد آن صحبت میکنند. افزایش اجاره یا نتیجه افزایش تقاضا برای مسکن اجاری است یا نتیجۀ کاهش عرضه آن یا هر دوی آنها. بنابر گفته شهرداری تهران تعداد پروانههای صادره برای ساخت و ساز طی یک سال گذشته روند نزولی داشته و چند سالی هم هست که بازار مسکن در رکود به سر میبرد. یعنی بخش عرضه مسکن اجاری کار نکرده است و بدون شک کاهش عرضه یکی از عوامل مهم افزایش نرخ اجاره است. بخش تقاضا هم به دلایلی زیادی تحریک شده است و در فصل تابستان هم تشدید میشود. حالا راهحل پیشنهادی سیاستگذران عبارت است کنترل نرخ اجاره. میگویند چون قراردادهای اجاره باید در سیستم سامانه الکترونیکی درج شود لذا امکان تخلف و عدول از اجاره دستوری غیرممکن خواهد بود. در بهترین حالت این سیاست دستوری تعیین و تثبیت اجاره شاید برای مسکن موجود جواب دهد که نمیدهد. اما تعیین و تثبیت اجاره دستوری باعث میشود سرمایهگذاران مسکن اجارهای نه تنها انگیزه ورود به این بازار را نداشته باشند که انگیزه خروج از آن را نیز پیدا کنند. لذا حاصل این سیاست فقط کاهش عرضه مسکن اجارهای خواهد بود و میتوان از الان پیشبینی کرد این سیاست تأثیر مطلوب مورد نظر سیاستگذاران را نخواهد داشت. سیاستهای سمت عرضه بهترین سیاستی است که دولت باید اتخاذ کند.
در تئوری اقتصاد خرد فرض بر این است که با افزایش تعداد بنگاه ها قیمت باید کاهش یابد. در بازار اجاره مسکن ایران یک نکته جااب وجود دارد و آن این که با افزایش تعداد بنگاه های معاملات ملکی اجاره افزایش می یابد. علت هم خیلی ساده است: درآمد این گروه در گرو افزایش اجاره است. یعنی علاوه بر عوامل بازار فوق، عوامل سازمانی زیادی هم هستند که در راستای افزایش اجاره کار می کنند.
من نوشته های چند نفری رو در این زمینه دنبال کردم، نوشته قدوسی و همین طور بقیه رو. برای من هم واضحه که این راه غلطه و جواب هم نمی ده. اما سوالم اینه که چه راه حلی برای این کار هست؟ البته راه حل دادن به همین راحتی هم نیست. ولی خواستم ببینم شاید ایده ای باشه… هست؟
ببینید تحریک سمت عرضه مسکن سیاست های مشخصی دارد که اتخاذ آنها دشوار نیست. البته کاستن از ضد انگیزه های آنها نیز دشوار نیست. برای مثال اکنون انبوه سازان با موانع اداری و کاری زیادی روبه رو هستند. مثلا به طور فرضی: ساخت مدرسه به ازای ۳۰ واحد. پرداخت وام های کم بهره. سمت تقاضا را با فرهنگ ازدواج و تبلیغات رسانه ای به این راحتی نمی توان کنترل کرد. باید در بلند مدت به آن نگاه کرد.
مشکل مسکن فقط مشکل ایران نبوده و چین ظرف کمتر از ۲۰ سال با اتخاذ سیاست هایی مشابه توانسته است بازارش را به خوبی هدایت کند. نکته جالبتر این است که در روزگاری که همه کشورها مطرح از توسعه یافته تا کمتر توسعه یافته به سمت سیاست های آزادسازی قیمت مسکن پیش رفته اند سیاست گذراان ما به فکر کنترل قیمت افتاده اند.
بخش دیگری از مشکل بخش مسکن هم خارج از این حوزه قرار دارد: مثلا تاثیر تغییر در نرخ سود بانکی. نرخ سود ۲۵ درصدی وام ها. . بیماری هلندی اقتصاد. . بنابراین بسته سیاست مسکن چیز دیگری است.
با سلام
مشکل طرف عرضه بازار مسکن خود عامل مهمی برای افزایش اجاره بهاست اما به عقیده من مشکل مهم دیگر کاهش بازدهی در بازارهای سرمایه گذاری مشابه است. به طور طبیعی با رکود در بازار خرید و فروش مسکن که منبع اصلی جذب سرمایه های سرگردان در دوره اوج قیمت مسکن بود و همچنین بازار سهام، بازار اجاره باید بازدهی مناسب برای این سرمایه گذاری ها را داشته باشد. بنابراین من اعتقاد دارم که تعیین سقف اجاه بها در کوتاه مدت تاثیر چندانی بر بازار اجاره نداشته باشد. ضمن آنکه من مطمئن نیستم که سرمایه گذاری با هدف صرف اجاره داشته باشیم. هدف اصلی سود بالا در بازار خرید و فروش و حفظ ارزش پول است نه اجاره واحد مسکونی.
همچنین نرخ تبدیل پول در بازار اجاره حدود ۳ درصد در ماه است و که حدود ۴۰ درصد در سال بازدهی را به همراه دارد. بنابراین منطقی است که گرایش بازار بیشتر به سمت اجاره باشد تا پیش پرداخت و رهن کامل.
چرا بازار اجاره باید این بازدهی را به سرمایه گذار بدهد؟ در شرایطی که هیچ بازاری در اقتصاد نمی تواند سودی بیش از ۱۰ درصد بدهد، بازار اجاره باید ۳۰ درصد سود بدهد؟
در خصوص ساختمان سازی با هدف اجاره: در این مورد شک نکنید. کم نیستند کسانی که با همین نیت این کار را می کنند ولی ممکن است تعدادشان کمتر باشد. از قضا بازار اجاره بسیار بازار خوبی است. در شرایط فعلی کسانی که با هدف خرید و فروش و سفته بازی ساخت و ساز کرده بودند به خاک سیاه نشسته اند اما آنها که با هدف اجاره ساخته اند لذت می برند و همیشه خواهند برد. افزایش اجاره در شرایط فعلی این فرضیه را که اجاره هم راستا با قیمت مسکن حرکت می کند را به چالش کشیده است.
نرخ بهره (نزول) در بازار غیر رسمی حداقل ۳۰ درصد است و این یعنی حداقل نرخ قابل قبول برای سرمایه گذار سرمایه دار. به عقیده من حداقل نرخ قابل قبول علاوه بر اینکه به نرخ بازدهی بازارهای دیگر مرتبط است به نرخ بازدهی فعالیت های گذشته فرد یا بنگاه نیز وابسته است. کسی که مدت ها در بازار مسکن نرخ بازدهی بالای ۳۰ درصد داشته است همچنان این نرخ را از این بازار یا بازارهای دیگر مثل اجاره یا بازار ربا یا بازار سیاه انتظار دارد. به همین دلیل است که حتی کاهش نرخ بهره بانکها نمی تواند نرخ ربا را در بازار غیر رسمی کاهش دهد.
همانگونه که شما بیان کردید تعداد کسانی که با انگیزه اجاره وارد بازار مسکن می شوند کم است. اما در شرایط رکود بازار، کسانی که اقدام به خرید یا ساخت مسکن کرده بودند برای جلوگیری از اینکه به خاک سیاه ننشینند اقدام به اجاره با نرخ بالا می کنند. انگیزه اصلی، حفظ سرمایه برای نرخ بازدهی بالا در دوران بعدی رونق بازار مسکن است. در واقع نرخ بازدهی انتظاری بالا در بازار خرید و فروش مسکن است که انگیزه لازم را برای حفظ مسکن در شرایط فعلی به سرمایه گذار می دهد. چون مطمئن ترین سرمایه گذاری است. این مساله سابقه تاریخی هم در این کشور دارد.
اگر اینگونه نباشد نمی تواند ثبات قیمت مسکن در شرایط فعلی را توضیح داد.
پس کل صحبت من اینست که در اقتصاد ایران این برابری بازدهی در بازارهای رسمی صرفاً نوسانات در بازار مسکن را توجیه نمی کند بلکه نرخ غیررسمی بهره و سابقه بازدهی در سرمایه گذاری نیز تعیین کننده است. صرفاً زمانی که نرخ غیررسمی بازدهی مثل نرخ ربا یا نرخ بازدهی در بازار سیاه برای مدت طولانی کاهش یابد و همچنین نرخ بازدهی در مسکن و سایر بازارهای رسمی نیز ثبات فعلی را حفظ کند آنگاه نرخ اجاره تا حدودی کاهش خواهد یافت. البته باید گفت که با این وضعیت عرضه مسکن و کاهش ساخت و ساز بحران اصلی یک یا دو سال دیگر بروز خواهد کرد.
بنابراین نتیجه حرف شما این است که متقاضای نمی تواند در تعیین نرخ اجاره هیچ نقشی داشته باشد؟ مثل بازار نزول؟ همه چیز را عرضه کننده تعیین می کند؟ متقاضی باید و مجبور است که بپردازد. گویی منحنی عرضه در این شرایط فقط یک پا دارد.
کجای حرف من به این نتیجه گیری ختم شد!؟
مسلماً قدری کشش پذیری تقاضا و عرضه قابل تصور است. البته نیاز به بررسی کمی دارد. بدهی است که با کمبود شدید مسکن اجاره ای کشش عرضه نسبتاً کم خواهد بود. اینکه روی یکپا ایستاده یا نه نمی دانم اما مهم اینست که تحلیل اساساً با پا بر زمین قرار گیرد نه با سر (مزاح)
نتیجه تحلیل من اینست که تعیین سقف اجاره در کوتاه مدت عرضه مسکن اجاره ای را کم نخواهد کرد و در بلندمدت باید بررسی بیشتری کرد.
I believe this web site has some rattling superb info for everyone : D.
I came across your site from wikipedia and read some of your other blogs. They may be cool. Pls continue this great work.
I love the helpful info you provide within your articles. I am going to bookmark your website and check again here regularly. I am quite certain I am going to learn a lot of new stuff right here! Best of luck for the next!
Nice post. I was checking continuously this blog and I am impressed! Extremely helpful info specifically the last part I care for such information much. I was seeking this particular info for a long time. I will keep the attention of your blog. Thank you and have a good day.
I found your posting to be insightful! Thank you.
Top Visit x Camgirls auf Deutschland !!!
Let me start by stating good post. Im not positive if it has been talked about, but when using Chrome I can never get the entire web site to load with out refreshing quite a few times. Could just be my computer. Thanks.
Howdy, i read your weblog occasionally and i own a related 1 and i was just curious if you get a great deal of spam feedback? If so how do you protect against it, any plugin or anything it is possible to suggest? I get so significantly lately it is driving me mad so any support is very much appreciated.
This is a really great go through for me, Must admit that you are a single of the best bloggers I ever saw.Thanks for posting this informative report.
Hi webmaster, commenters and everybody else !!! The blog page was absolutely fantastic! Tons of fantastic details and inspiration, both of which we all need!b Maintain ‘em coming… you all do such a great career at these Concepts… cannot tell you how much I, for one particular appreciate all you do!
Fantastic post! I?m just starting out in community management/marketing media and attempting to understand how you can do it well – resources like this report are incredibly helpful. As our company is based within the US, it?s all a bit new to us. The example above is something that I worry about as properly, how you can show your own genuine enthusiasm and share the fact that your product is useful in that case
Hrmm that was weird, my comment received eaten. Anyway I desired to say that it’s great to understand that someone else also mentioned this as I had trouble finding precisely the same info elsewhere. This was the first location that told me the answer. Thanks.
Hrmm that was weird, my comment got eaten. Anyway I desired to say that it’s nice to understand that someone else also mentioned this as I had trouble finding precisely the same info elsewhere. This was the first place that told me the answer. Thanks.
I like Your Article about دگردیسی مشغولیت‌ها » Blog Archive » اÙزایش پول پیش یا اجاره؟ Perfect just what I was searching for! .
There are a few good tips the following. I must redesign the website some time. I am going to begin with scrape this time I’m certain.
I cannot WAIT to read more of this. I mean, you just know so much about this. So much of it Ive never even thought of. You sure did put a new twist on something that Ive heard so much about. I dont believe Ive actually read anything that does this subject as good justice as you just did.
calendar economic forex
[url=http://www.liveinternet.ro/tranzactii-forex-bursa-romania/]analiza tehnica forex[/url]
http://www.liveinternet.ro/tranzactii-forex-bursa-romania/ – forex center forum
Hello to all I can’t realize how you can add your website in my rss reader. Help me, please
The new Zune browser is surprisingly good, but not as good as the iPod’s. It works well, but isn’t as fast as Safari, and has a clunkier interface. If you occasionally plan on using the web browser that’s not an issue, but if you’re planning to browse the web alot from your PMP then the iPod’s larger screen and better browser may be important.
۲۰۱۱…
magnificent points altogether, you just gained a new reader. What would you suggest in regards to your post that you made a few days ago? Any positive?…
Maintain ‘em coming… you all do these a excellent job at these Concepts… cannot tell you how significantly I, for one appreciate all you do!
Considerably, this publish is really the sweetest on this notable subject. I harmonise with your conclusions and can thirstily look forward to your incoming updates. Saying thanks is not going to just be enough, for that phenomenal clarity with your writing. I will immediately grab your rss feed to stay informed of any updates. Admirable work and a lot success in your enterprise dealings! Please excuse my poor English as it’s not my very first tongue.
Hello to all I can not understand tips on how to add your site in my rss reader. Help me, please
Fast and free web directory available to you
“People need loving the most when they deserve it the least.” ~ John Harrigan
Let me start by stating nice publish. Im not certain if it has been talked about, but when using Chrome I can never ever get the entire internet site to load devoid of refreshing several times. Could just be my computer. Thanks.
Lastly, an issue that I’m passionate about. I’ve looked for info of this caliber for that last various hrs. Your internet site is significantly appreciated.
I thought it was going to be some boring old publish, but it really compensated for my time. I will post a link to this page on my weblog. I’m positive my visitors will find that quite useful
I thought it was going to be some boring old post, but it really compensated for my time. I will post a link to this page on my weblog. I am confident my visitors will discover that quite useful
Hey, just looking around some blogs, seems a pretty nice platform you are using. I’m currently using WordPress for a few of my sites but looking to change one of them over to a platform similar to yours as a trial run. Anything in particular you would recommend about it?
I must admit that this really is a single fantastic insight. It surely gives a company the opportunity to obtain in on the ground floor and really take part in creating a thing distinctive and tailored to their needs.
I’ve read a few good stuff here. Certainly worth bookmarking for revisiting. I wonder how much effort you put to create such a fantastic informative website.
Simply, admirable what you have completed here. It really is pleasing to look you express from your heart as well as your clarity on this considerable content might be effortlessly looked. Outstanding post and will search ahead in your future update.
I find it so hard to believe that it was only a month ago that i didn’t know how to boil and egg and no i can actually cook dinner for my family instead of my wife always have to do it lol
Preserve ‘em coming… you all do this kind of a wonderful position at such Concepts… cannot tell you how considerably I, for one particular appreciate all you do!
I admire the useful information you provide with your articles. I will bookmark your blog site and also have my children examine up right here often. I’m very sure they will understand lots of new stuff here than anybody else!
This report gives the light in which we can observe the reality. this is really great a single and gives indepth information. thanks for this nice write-up
Keep ‘em coming… you all do these a wonderful job at this kind of Concepts… can’t tell you how considerably I, for one particular appreciate all you do!
Couldn?t be published any better. Reading this post reminds me of my old room mate! He always kept talking about this. I will forward this write-up to him. Pretty sure he will possess a great go through. Thanks for sharing!
Resources like the 1 you mentioned here will be extremely useful to me! I will publish a link to this page on my weblog. I am sure my visitors will discover that very useful.
I must admit that this really is 1 fantastic insight. It surely gives a company the opportunity to get in around the ground floor and really take part in generating a thing special and tailored to their needs.
I must admit that this can be 1 wonderful insight. It surely gives a company the opportunity to get in on the ground floor and really take part in creating one thing special and tailored to their needs.
Thank you for an additional crucial report. Exactly where else could everyone get that type of details in this kind of a total way of writing? I’ve a presentation incoming week, and I’m on the lookout for these info.
Hrmm that was weird, my comment received eaten. Anyway I wanted to say that it’s great to know that someone else also mentioned this as I had trouble finding exactly the same info elsewhere. This was the initial place that told me the answer. Thanks.
Simply, admirable what you’ve performed right here. It truly is pleasing to look you express through the heart along with your clarity on this substantial material can be quickly looked. Remarkable post and can seem ahead to your long run update.
Have you ever considered adding more videos for your weblog posts to keep the readers more entertained? I imply I just study through the entire article of yours and it was really great but since I’m more of a visual learner,I found that to be more helpful properly let me know how it turns out! I adore what you guys are always up also. This kind of clever perform and reporting! Hold up the fantastic works guys I’ve added you guys to my blogroll. That is a fantastic post thanks for sharing this informative info.. I will check out your blog regularly for some latest publish.
You may have not intended to do so, but I assume you might have managed to express the state of mind that a lot of individuals are in. The sense of wanting to support, but not knowing how or exactly where, is something a lot of us are going through.
It seems like you are creating issues oneself by looking to resolve this situation rather of looking at why their is really a dilemma to begin with