دگردیسی مشغولیت‌ها

آمار نشان می‌دهد که مانده تسهیلات اعطایی به بخش مسکن طی سال‌های ۱۳۸۵-۱۳۷۵ به‌طور متوسط سالانه ۳۲٫۸ درصد رشد داشته است. سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از کل تسهیلات نظام بانکی از ۲۸ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۲۳ درصد در سال ۱۳۸۵ کاهش یافته است. این رقم در سال ۱۳۸۶ به ۱۵٫۸ درصد کاهش یافته است که حاکی از کاهش قابل‌توجه آن نسبت به سال ۱۳۷۵ دارد. اما رقم پرداختی برای تسهیلات اعطایی مسکن در سال‌های ۱۳۸۶ یا پس از آن هرچه هم باشد تناسب و توازن چندانی با قیمت مسکن ندارد. در سال ۱۳۸۶ قیمت مسکن در تهران تقریبا نزدیک به ۸۰ درصد افزایش یافت. یعنی در کنار کاهش تسهیلات اعطایی که یگانه ابزار تامین مالی مسکن است قیمت نیز افزایش یافته و این هر دو یعنی افزایش قیمت مسکن و کاهش توان خرید. در تهران تسهیلات اعطایی جهت خرید مسکن نسبت به قیمت سال‌ ۱۳۸۴ تنها حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد آن را تشکیل می‌داد که کمتر از نصف بود. ر کشورهای توسعه‌یافته وام مسکن معمولا بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد. همه این موارد به معنای کاهش تقاضای خانوار برای مسکن ملکی است. گوی افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مسکن مالکی، خانوار را به بازار اجاره منتقل می‌کنند.
بازار اجاره که خود قصه دیگری دارد و در جریان رکود بازار مسکن با کاهش عرضه مسکن اجاری روبه‌رو شده، و تقاضا در آن بخش حداقل ثابت مانده یا در حال افزایش است باید پاسخ‌گوی این تقاضاهای جدید هم باشد. لذا اجاره مسکن برخلاف کاهش قیمت مسکن در دوران رکود، نه تنها با آن هم‌جهت نخواهد بود، بلکه افزایش هم خواهد یافت.

منبع ارقام تسهیلات: مقاله رکود بازار مسکن و راهکارهای برون رفت از آن

نیک اسپرت اسکان میرداماد فروشگاهی است با چند فروشنده جوان و خوشتیپ. البته آن همه لوازم آرایش و لباس‌های آدیداس و نایک را تن هرکس کنند خوشتیپ می‌شود. کفش آدیداسی از این فروش‌گاه خریدم که یک ساعتی بعد از پوشیدن پاره شد. به فروشگاه مراجعه کردم، برخورد مدیر خیلی خوب بود! واقعه شوکه شده بودم! اما او گفت کفش گارانتی ندارد و مسئولیت پاره شدنش با مشتری است. نمی‌دانم اگر من از نمایندگی آدیداس در دبی یا هر کشوری دیگری هم کفش آدیداس می‌خریدم بازهم همین جواب را می‌شنیدم. دزدی در تهران و در میان مردمان به ظاهر خوشتیپ شیوه‌های محترمانه‌ای پیدا کرده است و از احترام زیادی برخوردار است. فرض کنید مشتری بخواهد از نیک اسپرت شکایت کند. واقعا حقوق مصرف‌کننده یعنی چی؟ به چه کسی باید مراجعه کرد؟ کدام روزنامه حاضر است شرح این ماجرا را چاپ کند؟ هیچ روزنامه‌ای. اما کدام روزنامه حاضر است تبلیغات فروشگاه نیک اسپرت را که دارد اجناس پاره را به اسم نو می‌فروشد چاپ نکند؟ هیچ روزنامه‌ای. صنف مبلمان با آن همه دک و پزش صاحب ندارد تا پاسخ‌گوی مشتری باشد چه برسد به این‌ها. آنها کفش را نزدیک به یک هفته پیش از من گرفتند و گفتند به شما خبر می‌دهیم. هنوز نه خبری شده و می‌دانم که نخواهد شد. وقتی فروشگاهی مثل نیک اسپرت می‌تواند این‌طور کلاه مشتری را بردارد و مشتری‌نداری را به اوج برساند دیگر از چه کسی باید توقع داشت. راستش بی‌احترامی به مشتری چیزی است که سال‌هاست در تهران رونق دارد و تقریبا همه فروشندگان آلبوم افتخاراتی از آن برای خود درست کرده‌اند. وقتی می‌شنوم شرکت مزدا اعلام می‌کند خودروهای خود را به دلیل احترام به مشتری در مکزیک تعمیر می‌کند داغ دلم تازه می‌شود. کی فروشندگان ما به این سطح از شعور می‌رسند؟ قطعا به عمر من قد نمی‌دهد.
طرف‌داران رقابت می‌گویند اگر بازار رقابتی باشد فروشنده بهترین کیفیت را ارائه خواهد تا مشتری را جلب کند. الان بازار کفش رقابتی است اما فروشنده ذره‌ای به مشتری اهمیت نمی‌دهد. دلیلش هم ساده است: نارضایتی مشتری از او در بوق و کرنا نمی‌شود و لذا نیک اسپرت هر روز شلوغ‌تر از روز قبل می‌شود. بازار رقابتی باشد یا نباشد اگر مشتری نتواند اعتراض خود را علنی کند هیچ فایده‌ای ندارد. الان نیک اسپرت از نارضایتی مشتری خود چه آسیبی خواهد دید؟ هیچی.

ساخت و ساز واحدهای تجاری جدید و پاساژهای بنیامینی در بازار تهران بافت سنتی این بازار را تهدید می‌کند. حفظ بافت سنتی بازار تهران مهم‌تر است یا کسب سود؟ شاید برای سازمان میراث فرهنگی حفظ بافت سنتی و چهره رمانتیک قرن نوزدهمی بازار تهران اهمیت داشته باشد، اما برای بازاری‌هایی که حالا فرزندان مدرن‌شان دیگر حاضر به کار در آن حجره‌های قدیمی نیستند، چهره بازار باید تغییر کند و شاید بازار تهران باید هرچه زودتر رنگ باخته و بعد از فرورفتن در خم رنگ‌رزی به جایی هم‌چون پاساژهای تجریش و ونک تبدیل شود. سبزه‌میدان در دو راهی کسب سود توسط بازاریان مدرن و طرف‌داران حفظ معماری سنتی بازار قرار گرفته است. به گمانم کاسب‌کاران بازار برنده این بازی هستند و از الان بهتر است برویم و عکس‌های یادگاری‌مان را در این بازار بگیریم. کاسب‌کاران بازار در این مسیر تنها باید شهرداری‌ها را راضی کنند و شهرداری‌های ما هم که متخصص فروش تراکم. عمودی‌سازی در بازار تهران در حال رونق گرفتن است و بسیاری از آنها می‌گویند کار در این حجره‌های قدیمی با شرایط مدرن نمی‌خواند. باید توسعه داد! حرف مخالفان این است که ساخت و سازهای جدید کریه و زشت‌اند و بازار را از ریخت می‌اندازند و چهره چشم‌نواز فعلی بازار را چشم‌آزار می‌کنند. حفظ شأن این محیط مهم‌تر از سود کاسب‌ها است.
مدت‌ها پیش شنیدم که در بازار تهران ۵۰ هزار شغل وجود دارد و نزدیک به ۴۰۰ هزار نفر در این بازار مشغول به کار هستند که این خود حکایت از وجود یک شهر دارد. آرنگ کشاورزیان در کتاب بازار و دولت در ایران تصویر بسیار جالبی از بازار تهران ارائه می‌دهد که شاید برای همه ما جالب باشد. دو مقاله دیگر هم به فارسی دارد که جالب هستند. با توسعه بازار تهران و مدرن شدن آن تعداد این مشاغل می‌تواند افزایش یابد و سود کاسب‌کاران بازار هم بیشتر خواهد شد. اما سنت و چهره قدیمی بازار از بین خواهد رفت؟ کار سیاست‌گذار سخت است؟ اما به گمانم باید هرگونه تغییر در بازار تهران و ساخت و ساز در آن را به مسابقه گذاشت و طرحی را برای تغییر پذیرفت که ضمن توسعه مورد نظر کاسب‌کاران، چهره سنتی بازار را نیز حفظ کند.

هم پول پیش، هم اجاره. چند روز پیش پسر دایی‌ام از سنگاپور آمده بود و از من پرسید چقدر اجاره می‌دهی. گفتم ۱۷۰۰۰ هزار دلار پول پیش پرداخته‌ام و ماهیانه‌ ‌هم مبلغ ۴۳۰ دلار اجاره می‌پردازم. گفت در سنگاپور چیزی به نام پول پیش وجود ندارد و نظام قضایی کار پول پیش و تضمین قرارداد میان صاحب‌خانه و مستأجر را انجام می‌دهد. ۱۷ هزار دلار پول زیادی است و می‌تواند حاصل چند سال زندگانی افراد جوان باشد که باید برای سلامتی صاحب‌خانه و ناکارایی سیستم نظارت بر روابط مستأجر و صاحب‌خانه توسط مستأجر پرداخت شود. ۳۰ درصد افزایش این قیمت یعنی ۲۰ درصد بیشتر از افزایش دستمزد من.
افزایش اجاره‌بها چند روزی هست که به خبر داغ اقتصاد تبدیل شده و مستأجران فقط در مورد آن صحبت می‌کنند. افزایش اجاره‌ یا نتیجه افزایش تقاضا برای مسکن اجاری است یا نتیجۀ کاهش عرضه آن یا هر دوی آنها. بنابر گفته شهرداری تهران تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت و ساز طی یک سال گذشته روند نزولی داشته و چند سالی هم هست که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. یعنی بخش عرضه مسکن اجاری کار نکرده است و بدون شک کاهش عرضه یکی از عوامل مهم افزایش نرخ اجاره است. بخش تقاضا هم به دلایلی زیادی تحریک شده است و در فصل تابستان هم تشدید می‌شود. حالا راه‌حل پیشنهادی سیاست‌گذران عبارت است کنترل نرخ اجاره. می‌گویند چون قراردادهای اجاره باید در سیستم سامانه الکترونیکی درج شود لذا امکان تخلف و عدول از اجاره دستوری غیرممکن خواهد بود. در بهترین حالت این سیاست دستوری تعیین و تثبیت اجاره شاید برای مسکن موجود جواب دهد که نمی‌دهد. اما تعیین و تثبیت اجاره دستوری باعث می‌شود سرمایه‌گذاران مسکن اجاره‌ای نه تنها انگیزه ورود به این بازار را نداشته باشند که انگیزه خروج از آن را نیز پیدا کنند. لذا حاصل این سیاست فقط کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد بود و می‌توان از الان پیش‌بینی کرد این سیاست تأثیر مطلوب مورد نظر سیاست‌گذاران را نخواهد داشت. سیاست‌های سمت عرضه بهترین سیاستی است که دولت باید اتخاذ کند.

در تئوری اقتصاد خرد فرض بر این است که با افزایش تعداد بنگاه ها قیمت باید کاهش یابد. در بازار اجاره مسکن ایران یک نکته جااب وجود دارد و آن این که با افزایش تعداد بنگاه های معاملات ملکی اجاره افزایش می یابد. علت هم خیلی ساده است: درآمد این گروه در گرو افزایش اجاره است. یعنی علاوه بر عوامل بازار فوق، عوامل سازمانی زیادی هم هستند که در راستای افزایش اجاره کار می کنند.

هنوز متوسط اندازۀ دارایی‌های‌ بانک های اسلامی در مقایسه با بانک‌های مرسوم کم است. تا سال ۲۰۰۱، هیچ بانک اسلامی در میان ۱۰۰ بانک برتر جهان نبوده است. بیش از ۶۰% بانک‌های اسلامی داراییِ کمتر از ۵۰۰ میلیون دلار دارند که حداقل دارایی لازم برای تأسیس یک بانک کارا در نظر گرفته می‌شود و جمع دارایی‌های کل بانک‌های اسلامی کمتر از هر یک از ۶۰ بانک برتر جهان بوده‌ است. سرانجام، اندازه دارایی‌های بزرگ‌ترین بانک اسلامی به کمتر از یک درصد دارایی‌های بزرگ‌ترین بانک جهان می‌رسد. منبع

بالاخره بازخوانی این کتاب و ترسیم نمودارها و اشکال آن امروز به پایان می رسد و بعد از اعمال نظرات می رود برای چاپ.

دو سال است که وارد حوزه ریسک و مدیریت ریسک شده ام و هر روز سخت تر می شود. اما هر روز چیز جدیدی برای یادگرفتن وجود دارد.